Autor: Sérgio Busso - Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Bragança Paulista/SP
E-mail: sergiobusso@uol.com.br
Consolidação da Propriedade em nome do Fiduciário
Já passados mais de dez (10) anos com a Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, publicada no Diário Oficial do dia seguinte, que cuidou da introdução em nosso direito do Instituto da ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL, algumas dúvidas restam ainda a sua regular e segura aplicação, dentre elas as que se voltam em saber quando podemos dar por efetivamente consolidada a propriedade em nome do fiduciário, nos casos de inadimplência do fiduciante; os atos a serem praticados para tal fim e emolumentos que estarão os mesmos a reclamar, com a devida adequação da base para assim se fazer, o que está a nos motivar em algumas palavras que vão se atrever em fincar o que pensamos do caso, ou seja:
1. – PROPRIEDADE BIPARTIDA: Devemos em primeiro lugar destacar que deve o Registrador de Imóveis, quando já tiver em seus assentos o registro de uma alienação fiduciária, tomar as devidas cautelas no exercício de tudo que é de sua competência, em especial quanto ao que está a nos mostrar o princípio da continuidade, exigindo-se, aí, uma definição sobre a titularidade de imóvel envolvido com o instituto aqui em referência (alienação fiduciária), incluindo-se, aqui também casos de emissão de certidões que busquem tal informação, levando-nos, no primeiro momento a mostrar como titulares do imóvel em questão, as pessoas do fiduciário e do fiduciante, sendo o primeiro, de forma resolutiva, e o segundo, de forma suspensiva. Melhor explicando tal bipartição, observamos que o fiduciante entrega o bem ao fiduciário, como garantia de um crédito que este passa a ter com aquele, sob a condição de que, caso venha o fiduciante a cumprir integralmente a obrigação de sua responsabilidade, fica resolvida a propriedade fiduciária em estudo, levando tal informação para a respectiva matrícula, através de ato de averbação, tudo como previsto no “caput” do art. 25 “caput” e em seu parágrafo 2o., da Lei 9.514/97,
Art. 25 – Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
voltando ele, fiduciante/devedor, em conseqüência desse adimplemento, a ter o imóvel em questão, agora sem o gravame até então presente. Caso não ocorra o cumprimento da aludida obrigação, o que deverá estar devidamente provado, de acordo com o ditado pelo parágrafo 7o., do art. 26, da mesma Lei 9.514,
Art 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
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§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter vivos, o registro, na matricula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
e desde que o fiduciário apresente ao Registrador Imobiliário prova de recolhimento do ITBI reportado na citada base legal, perde o fiduciante a condição de também proprietário do imóvel em questão, como se nota da redação do “caput” do sobredito art. 26,
Art 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
passando, a partir daí, a ficar nesta situação, apenas o fiduciário, ainda que de forma resolutiva, pois para que possa se apresentar definitivamente como proprietário do imóvel em trato, precisará levá-lo a dois públicos leilões, como determinado pelos parágrafos 1o. e 2o., do art. 27, da citada Lei,
Art 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
e não registrar em nenhum deles lance que atenda ao disposto nas citadas bases legais, além de reconhecer a plena quitação da dívida que com ele até então tinha o fiduciante.
Importante ainda observar o que temos no parágrafo único, do art. 23, da Lei 9.514/97, cujo texto também está a nos mostrar, de forma clara, a bipartição de direitos sobre o imóvel envolvido em alienação fiduciária, quando entrega a posse direta ao fiduciante e a indireta ao fiduciário.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
2. - CONSOLIDAÇÃO CONDICIONADA DA PROPRIEDADE: Se no momento da avaliação a que se refere o item anterior, o Oficial já perceber em seus assentos a prática do ato de averbação tratada pelo parágrafo 7o, do art. 26, que estará a indicar a inadimplência do fiduciante, com prova de recolhimento do ITBI, como disposto na citada base legal, deverá tal certidão dar o fiduciante por desligado de qualquer direito no referido imóvel, deixando, a partir daí, de se apresentar com a propriedade suspensiva do bem em questão, como até então vinha acontecendo, mostrando-nos, em conseqüência, que agora somente o fiduciário tem a propriedade do imóvel em tela, ainda de forma resolúvel, pois terá ele que, obrigatoriamente, promover até dois públicos leilões, para que venha a ser definitivamente resolvida a titularidade do imóvel em trato, sem qualquer condição, como previsto nos parágrafos 1o. e 2o., da Lei 9.514/97. Percebe-se, assim, que depois da prática da averbação retro referida, continuará o fiduciante com a propriedade resolúvel do aludido imóvel, só que em situação diversa da que se via até o momento da referida averbação, uma vez que a partir desse instante só deixará a situação de proprietário do mencionado imóvel se em um dos ditos leilões tivermos arrematante com lances regulares. Em caso negativo, será referida propriedade consolidada definitivamente em nome do fiduciário, agora sem qualquer condição, dando ao fiduciante, em conseqüência, plena quitação da dívida que deu origem a entrega do referido imóvel em garantia, através do instituto da alienação fiduciária aqui em comento, por expresso comando legal, inserto nos parágrafos 5o. e 6o., do mencionado art. 27, o que deverá ser levado à matrícula própria, através de ato de averbação, cuja necessidade vamos ainda comentar neste trabalho. Podemos assim concluir que a averbação expressa no sobredito parágrafo 7o., do art. 26, quando se refere a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, deve tal consolidação ser vista de forma condicionada, não tendo, assim a direção de dar por definitivamente resolvida a titularidade do imóvel em questão, uma vez que, como previsto nos parágrafos 1o., 2o. 5o. e 6o., do art. 27, da supracitada Lei 9.514/97, terá referido fiduciário algumas providências ainda a tomar para que isso seja devidamente solucionado, a qual poderá ficar com terceiro arrematante, ou com a pessoa do próprio fiduciário. Fazemos seguir abaixo algo relacionado aos artigos reportados no parágrafo anterior, para uma melhor compreensão do ora exposto, a saber:
2.a – Parágrafo 1o., do art. 27 - ARREMATAÇÃO - PRIMEIRO LEILÃO: no prazo de 30 dias, a contar da data da averbação prevista no citado parágrafo 7o., deverá o credor promover público leilão para a alienação do referido bem, a qual, nos termos do citado parágrafo 1o., só poderá acontecer se tiver lance igual ou superior ao valor dado ao imóvel, quando da formalização do contrato que cuidou da aludida alienação fiduciária, como previsto no inciso VI, do art. 24, da mencionada Lei;
2.b – Parágrafo 2o., do art. 27 - ARREMATAÇÃO - SEGUNDO LEILÃO: se o valor apurado do aludido primeiro leilão não atingir ao mínimo noticiado no referido parágrafo 1o., do citado art. 27, e informado no subitem anterior, com proveito ainda do que temos no mesmo parágrafo 1o., necessário se fará um segundo leilão, o que deverá ocorrer dentro dos 15 dias seguintes, oportunidade em que tal alienação, à vista do disposto no sobredito parágrafo 2o., poderá ocorrer somente no caso do lance ofertado vir a ser igual ou superior ao valor da soma da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais objetos do contrato em questão, com a observação de que devemos entender por dívidas e despesas o que estão a nos mostrar os incisos I e II, que se seguem ao parágrafo 3o., do já citado art. 27;
2.c – Parágrafo 5o., do art. 27 - EXTINÇÃO DA DÍVIDA: se ainda no segundo leilão comentado no subitem anterior, não tivermos lance que venha a atender referida a base legal a que está a se assentar, apresentando-se, assim, com valor menor que o da dívida em trato, será esta (dívida) considerada extinta;
2.d – Parágrafo 6o., do art. 27 - EXTINÇÃO DA DÍVIDA - TERMO PRÓPRIO: em caso de, no aludido segundo leilão, não termos lance, ou se vier ele a trazer valor inferior ao da dívida em questão, deverá o credor (fiduciário), no prazo de 5 dias, a contar da data do aludido leilão, dar ao devedor quitação total da dívida, mediante termo próprio.
3. – AVERBAÇÃO SOBRE LEILÕES E QUITAÇÃO DA DÍVIDA: Como antes já ensaiado, mesmo sem expressa disposição nas letras da mencionada Lei 9.514/97, entendemos pela necessidade de termos na matrícula do imóvel dado em garantia, além dos atos por nós já conhecidos para a situação, um outro, de averbação, que deverá demonstrar o que abaixo se segue, aproveitando como suporte legal para tal entendimento, o que dispõe o item 5 - parte final -, do inciso II, do art. 167, da Lei dos Registros Públicos, a saber:
3.a - a realização dos leilões reportados no item anterior, sem apresentação de lances com possibilidade de algum proveito, por não atingir os valores ofertados o previsto nas respectivas bases legais; e
3.b - a efetiva quitação da dívida até então de responsabilidade do fiduciante/devedor.
4. - CONSOLIDAÇÃO PLENA DA PROPRIEDADE: Com o até aqui exposto, percebemos que a titularidade do imóvel em trato só estará resolvida por completo, e sem qualquer condição, depois de dadas por encerradas as fases acima noticiadas, ou sejam:
4.a - prova de inadimplência do fiduciante, com averbação nessa direção, como está a determinar o parágrafo 7o., do art. 26, da Lei 9.514/97;
4.b - prova da realização dos leilões aqui já reportados, sem o êxito exigido pelas respectivas bases legais (parágrafos 1o. e 2o., do art. 27, da aludida Lei 9.514); e
4.c - quitação plena da dívida do fiduciante, a ser declarada pelo fiduciário, como estão a nos mostrar os parágrafos 5o. e 6o., do citado art. 27.
5. – AVERBAÇÕES DOS PARÁGRAFOS 2O., DO ART. 25, E 7O., DO ART. 26 E AQUI DEFENDIDA NO ITEM 3 – COM OU SEM VALOR: Outra questão que precisa ser definida é saber se as averbações aqui em trato, serão feitas com ou sem valor declarado, e, em se admitindo com valor, qual deverá ser utilizado, ou seja:
5.a - se o da dívida;
5.b - se o eleito pelos contratantes como valor do imóvel, nos termos do previsto no inciso VI, do art. 24, da referida Lei 9.514/97;
5.c - se o do financiamento;
5.d - se o venal; ou
5.e - outro qualquer que possa vir a servir para tanto. Assim estamos a pensar sobre o caso:
5.I – AVERBAÇÃO DO PARÁGRAFO 2O., DO ART. 25: Parece-nos, quanto a esta que nenhuma dúvida vamos ter em determiná-la com valor declarado, e com proveito do valor da dívida, vista aqui como o efetivamente contratado em momento anterior, por carregar em si o ato reclamado uma quitação que, necessariamente, estará a se ater a um “quantum”, sendo este o elemento que justifica o abrigo desse tipo de averbação dentro dos que se apresentam com valor declarado;
5.II - AVERBAÇÃO DO PARÁGRAFO 7o., DO ART. 26: Salvo melhor avaliação defendemos a necessidade dessa averbação também ser considerada com valor declarado, até mesmo para que possamos passar a ter esse elemento dentro dessa transmissão, que começa aí a ser efetivamente delineada com a prática de tal ato registrário, a qual estará a conferir ao fiduciário não mais a garantia do pagamento de uma obrigação financeira por parte do fiduciante, mas a devida capacidade para, obrigatoriamente, e de forma isolada, tomar as devidas providências para o público leilão do bem em trato, como aqui já noticiado, buscando a transferência do mesmo a terceiro arrematante, ou a consolidação para si, caso isso não venha a acontecer. Sobre qual valor utilizar, ou seja, dentro das hipóteses antes elencadas, entendemos pelo proveito do que irá se apresentar como valor da dívida, considerando-se, aí, o saldo da totalidade do que foi inicialmente contratado, não importando estar ele a envolver parcelas já vencidas ou vincendas, incluindo-se, aí, também, eventuais outras obrigações decorrentes do acordado entre os contratantes. Justificamos tal posição, à vista do que estão a dispor os parágrafos 5o. e 6o., do art. 27, da Lei 9.514/97, cujos textos fazemos seguir abaixo, junto com o ditado pelos parágrafos 1o., 2o. 3o. e 4o., do mesmo artigo, para uma melhor compreensão do aqui exposto, a saber:
Art 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
Desta forma, se estamos a perceber de forma especial nos supracitados parágrafos 5o. e 6o., a ausência de arrematantes nos dois leilões tratados nos parágrafos 1o. e 2o., vamos ver o imóvel em questão a integrar de forma definitiva, e sem mais qualquer condição, o patrimônio do fiduciário, e, como se nota dos aludidos parágrafos, pelo valor do saldo da dívida, como retro fizemos constar, levando-nos ao entendimento de que outro qualquer não deve ser tentado pelo Registrador Imobiliário, a não ser o aqui apontado, o qual, ao nosso ver, deverá também servir de base para o recolhimento do ITBI reclamado pelo parágrafo 7o., do art. 26, da mesma Lei 9.514, salvo se a legislação municipal vier a cuidar do caso de forma diversa. Sobre tal tributo, deverá o interessado ater-se ao que está a determinar a legislação do município onde se situa o imóvel em tela, procedendo-se ao recolhimento da forma como ali está o assunto a ser cuidado, devendo o Oficial Imobiliário, fiscalizar a regularidade de tal recolhimento, à vista do que já foi decidido pela egrégia Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, em data de 8 de agosto de 2006, no procedimento administrativo de nº. 247/2006 (290/2006-E).
Vale aqui destacar que, como a própria lei fala que através desta averbação ocorrerá a consolidação da propriedade em nome do fiduciário (parágrafo 7o., do art. 26), não obstante, a vermos como resolúvel, à vista do aqui já exposto, temos que os emolumentos devidos pela prática do referido ato deverão ter por base o valor do saldo da dívida, como acima fizemos constar, ou o venal, ou ainda o que será utilizado para recolhimento do aludido ITBI, com proveito do maior, à vista do que está a nos impor o art. 7o., incisos I, II e III, da Lei Estadual 11.331/2002.
5.III - AVERBAÇÃO REPORTADA NO ITEM 3, DESTE TRABALHO: Sobre a averbação por nós aqui reportada no item 3, a qual está a se sustentar nas letras dos parágrafos 5o. e 6o., do art. 27, aqui já referido, os quais mostram a necessidade do fiduciário, caso venha a ter para si o imóvel em questão, além de provar o insucesso nos públicos leilões aqui já comentados em momento anterior, declarar também a plena quitação da dívida que com ele tinha o fiduciante; pensamos, por esta especial razão, apresentar-se tal averbação com valor declarado, por também carregar em seus elementos um reflexo econômico que ao nosso ver não pode ser desprezado sem que tenhamos para isso uma força maior para que possa nos dar o devido amparo para assim proceder.
Autor: Sérgio Busso
Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Bragança Paulista/SP
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